Uma dos deveres das Prefeituras é organizar a cidade, o que inclui a definição do que pode ser construído e como deve ser construído, para garantir qualidade de vida e segurança às pessoas que irão utilizar as edificações. Para isso, cada cidade possui o seu Código de Obras, onde estão definidas diversas normas. O código de obras da cidade do Rio de Janeiro pode ser encontrado no link chamado Busca Fácil: http://www0.rio.rj.gov.br/alvaraja/index_smu.htm
Dependendo da cidade, o código de obras pode ter algumas páginas, ou centenas de páginas, como é o caso do Rio de Janeiro.
Antes de iniciar qualquer construção é necessário aprovar o projeto de arquitetura na respectiva Secretaria Municipal na cidade em que o terreno pertence. Isso é necessário para que os técnicos da prefeitura possam analisar os projetos e verificar se todas as normas do Código de Obras estão sendo atendidas.
Além disso, dependendo do tipo de projeto e das condições do terreno, pode ser necessário à autorização de diversos outros órgãos públicos para que o projeto seja aprovado e a construção seja liberada.
Infelizmente o processo é muito extenso, custoso, lento e burocrático.
Atualmente estamos aprovando diversos projetos residenciais e comerciais pela cidade. Para cada tipo de atividade é necessário aprovações de diversos órgãos públicos diferentes.
Listamos abaixo um passo-a-passo resumido do que pode ser necessário para aprovar um projeto residencial na cidade do Rio de Janeiro:
1) Certidão de Informações do Terreno (CI) – Cada terreno tem características construtivas específicas definidas pelo código de obras e/ou pela Prefeitura. Estas características podem mudar com o tempo, de acordo com o planejamento que é feito pela prefeitura e pela evolução da cidade. Estas informações são todas listadas e resumidas em um documento chamado Certidão de Informações ou CI, que pode ser adquirida na Prefeitura ou nas Regiões Administrativas relativas ao bairro do terreno. Dependendo do terreno e do bairro, pode haver normas e leis específicas ou genéricas que definem o potencial construtivo do terreno, altura máxima possível de ser edificada (gabarito), quantidade máxima de pavimentos, tipo de atividade, etc.. Na CI também é listado quais os outros órgãos que o projeto precisa ser aprovado. A Certidão de Informações também pode ser adquirida pelo site interativo da prefeitura, mas que não possui ainda todos os bairros do Rio de Janeiro cadastrados:
http://www0.rio.rj.gov.br/alvaraja/index_smu.htm (Entrando no link: Legislação Bairro a Bairro)
2) RGI, PAA, PAL, Planta Cadastral, Aerofotométrico – Após obter as informações do que pode ser construído no terreno, é necessário ter o desenho exato do terreno: dimensões do lote, níveis, curvas de nível, posição de árvores, calçada, ruas, etc.. As dimensões do lote estão disponíveis no Registro de Imóveis do Terreno, que é o documento jurídico que dá o direito de propriedade do terreno à uma pessoa ou empresa. Antes de realizar a compra de qualquer terreno é importante verificar Solicitar Certidão do RGI, constando a averbação do lote, sem qualquer ônus – hipoteca, penhora ou vinculação. O Projeto aprovado de Arruamento (PAA) contém o traçado que separa a área pública da área privada, chamada de alinhamento. Se for construir ou parcelar seu ímovel é fundamental saber por onde passa esse alinhamento e se existem projetos modificando-o. O Projeto Aprovado de Loteamento (PAL) são projetos de desmembramento (subdivisão), remembramento (junção) e loteamento que são analisados e aprovados nas unidades descentralizadas da SMU e arquivados na Gerência de Cadastro Técnico. É o desenho definido pelas dimensões do lote que se encontram no RGI, e que também pode apresentar a dimensão das calçadas, ruas e terrenos vizinhos. A Planta Cadastral ou Aerofotométrico é o desenho da região onde se encontra o terreno, feita a partir de fotografias de alta resolução, normalmente feitas por avião pela prefeitura, e indica uma situação mais real das condições do terreno, suas dimensões, das ruas, calçadas, níveis, etc.. Todos estes documentos devem fazer parte do processo de aprovação de um projeto, e não devem estar com informações conflitantes. A planta cadastral de diversas regiões pode ser adquirida pelo site da prefeitura no formato DWG, mas é necessário tirar uma cópia da planta mais atual na prefeitura para anexar ao processo. Muitos PAAs e PALs podem ser obtidos pelo site da prefeitura:
http://www0.rio.rj.gov.br/alvaraja/index_smu.htm (Entrando no link: Acervo de Imagens PAA/PAL)
Cópia de Projetos Aprovados de Loteamento (PALs) e de Projetos Aprovados de Alinhamento (PAAs):
Quem fornece é a Gerência de Cadastro Técnico – GCT
Local:Sala de Atendimento da Gerência de Cadastro Técnico – Rua Afonso Cavalcanti, 455 11º andar sala 1104 – Cidade Nova RJ
Horário: 2ª/4ª/6ª das 10:00 horas às 15:00 horas, com limite de 80 senhas distribuídas
3) Projeto de Arquitetura – O projeto de arquitetura deve seguir todas as normas do código de obras. Deve ser apresentada na prefeitura dois jogos completos, contendo plantas baixas, planta de situação, cortes, fachadas. O projeto deve ser assinado por Arquiteto ou Engenheiro responsável, e pelo proprietário do terreno, conforme RGI.
4) Juntar cópia autenticada de identidade e CPF do profissional e proprietário, e cópias autenticadas do RGI. O profissional responsável deve tirar Termo de Responsabilidade Técnica (RRT ou ART) no seu respectivo órgão de fiscalização (CAU ou CREA), anexar cópia juntamente com comprovante de pagamento da respectiva taxa.
5) Dever ser paga a taxa à prefeitura (DARM), que pode ser tirado no site da prefeitura.
6) O andamento do processo pode ser consultado pelo link: http://www2.rio.rj.gov.br/smu/consulta-smu/index.html, e serão feitas as respectivas exigências, e pedidos de aprovação nos outros órgãos competentes.
7) Se o terreno estiver em área de preservação ambiental O projeto deve ser aprovado pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente (SMAC).
8) Se o terreno apresentar faixas não edificantes devido à presença de cursos de água o projeto deve ser apresentado na RioÁguas
9) Se o terreno apresentar grandes aclives ou declives, e/ou escavações de terre que gerem desníveis de mais de 1,5m, será necessário aprovar o projeto na GeoRio.
10) Se o terreno estiver em área de proteção do patrimônio histórico, o projeto deverá ser aprovado pelo IRPH
11) O projeto deverá ser aprovado na CET-Rio para verificar a viabilidade do sistema viário de suportar a nova carga gerada de veículos.
Não esquecer que para cada tipo de atividade pode ser necessárias autorizações e aprovações adicionais:
O que é importante saber antes de comprar um terreno ou imóvel:
Antes de adquirir uma casa, um apartamento, estabelecimento comercial, de serviços ou industrial, ou um terreno, devem ser observados diversos itens para realizar uma compra com segurança. As informações abaixo se referem tanto a imóveis construídos como terrenos. É fundamental consultar as gerências e subgerências de Licenciamento e Fiscalização, órgãos descentralizados da Secretaria Municipal de Urbanismo, para verificar se o imóvel está legalizado ou se existem dívidas junto à Prefeitura.
Imóveis construídos:
- Solicitar a Certidão do RGI (Registro Geral de Imóveis), constando a averbação do imóvel ou unidade.
- Verificar junto às Gerências e Subgerências de Licenciamento e Fiscalização (órgãos descentralizados da SMU) se consta habite-se para o imóvel e se há multas pendentes ou processo de providências em relação a acréscimos irregulares.
- Se você pretende realizar acréscimos, essa consulta é essencial para verificar se as obras serão autorizadas, em função da legislação em vigor para o local.
- O direito ao uso do telhado, que eventualmente consta nas escrituras, não dá direito a seu uso ou acréscimo. Antes da compra ou da realização de quaisquer obras, deverá ser feita consulta sobre esse item junto às Gerências e Subgerências.
- Algumas obras não dependem de licença, como reformas e modificações internas ou de fachadas, sem acréscimo de área (como pintura e pequenos consertos), desde que não impliquem alterações nas áreas comuns das construções. Estão excluídos os prédios tombados, preservados, tutelados ou atingidos por projetos que preveem futuros alargamentos de ruas (recuo).
- Verificar se constam dívidas junto à Prefeitura.
Terrenos:
- Solicitar Certidão do RGI, constando a averbação do lote, sem qualquer ônus – hipoteca, penhora ou vinculação.
- Consultar as Gerências e Subgerências de Licenciamento e Fiscalização, para verificar se o lote está legalizado e se é possível construir o que se pretende. É importante verificar se há incidência de projeto de alinhamento ou decreto de desapropriação alterando as condições originais de aproveitamento do lote.
- Quando constar na certidão do RGI registro de fração de lote, deve-se ter especial cautela e, nessas situações, consultar as Gerências e Subgerências para verificar a legalidade do parcelamento.
- Não comprar lote em áreas próximas a rios, florestas ou áreas sujeitas a alagamentos ou enchentes, sem antes consultar as Gerências e Subgerências.
- Verificar se constam dívidas junto à Prefeitura.
Links e Contatos de Referências:
http://www.crea-rj.org.br/wp-content/uploads/2010/11/cartilhaedificacoes.pdf?84cd58
Passo-a-Passo para Aprovação Simplificada para Minha Casa Minha Vida: http://www.ademi.org.br/IMG/pdf/doc-818.pdf
Relação dos órgãos de licenciamento das Subprefeituras
do município do Rio de Janeiro (GLFs – DLFs)
1ª GLF
(Centro): Rua República do Libano, 54/2º andar
Tel: 2221-1338 – 1ª, 2ª, 3ª, 7ª, 21ª e 23ª RA
2ª GLF
(Botafogo): Rua Pinheiro Machado, 30
Tel: 2552-9196/2555-9019/ 25529196 – 4ª e 5ª RA
3ª GLF
(Méier): Rua Jurunas, 219
Tel: 2591-1638/2596-3526 – 13ª e 28ª RA
4ª GLF
(Barra): Av. Ayrton Senna, 2001
Tel: 3325-6465/3326-2016/ 3329-7634 – 24ª RA
5ª GLF
(Campo Grande): Rua Porto Amazonas, 17
Tel: 2412-6925/ 3155-9341/ 3155-9342 – 18ª e 26ª RA
1ª DLF
(Lagoa):Rua Bartolomeu Mitre, 1297
Tel: 2274-4098/2239-8941 – 6ª, 27ª RA
2ª DLF
(Tijuca): Rua Almirante Cochrane,11
Tel: 2567-5742/2569-0529 – 8ª e 9ª RA
3ª DLF
(Madureira): Rua Carvalho de Souza, 274
Tel: 3390-0268/3390-5412 – 15ª RA
4ª DLF
(Ramos): Rua Filomena Nunes, 1071
Tel: 2260-4834/2260-8903 – 10ª, 11ª, 12ª, 29ª e 30ª RA
5ª DLF
(Ilha): Av. Paranapuan, 941
Tel: 3396-4686/3396-0302 – 20ª RA
6ª DLF
(Irajá): Av. Mons. Félix, 512
Tel: 3391-7302/ 24815678 – 14ª, 22ª e 25ª RA
7ª DLF
(Jacarepaguá): Estrada do Tindiba, 1499
Tel: 3392-0229/ 2424-8844 – 16ª e 34ª RA
8ª DLF
(Recreio): Av. Ayrton Senna, 2001
Tel: 3325-6465/3326-2016/ 3329-7634 – 24ª RA
9ª DLF
(Bangu): Rua Silva Cardoso, 349
Tel: 3338-9200/3331-0802 – 17ª e 33ª RA
10ª DLF
(Santa Cruz): Rua Fernanda, 155
Tel: 3395-5772/3395-5774 – 19ª RA